Software de administración de alquileres: qué debe tener y cómo elegirlo

Un software de administración de alquileres tiene que hacer cinco cosas bien: guardar cada contrato con sus condiciones, calcular los ajustes por IPC, ICL u otro índice, registrar los cobros, armar las liquidaciones a propietarios y avisar a tiempo a inquilinos y dueños. Si además manda recordatorios por WhatsApp y genera reportes, mejor. Conviene dejar el Excel cuando la cartera ya no entra en una revisión de una mañana o cuando se te pasó algún ajuste. Para elegir, probá el sistema con tus contratos reales y no con una demo.

Por qué el DNU 70/2023 cambió la necesidad

Antes, casi todos los contratos de vivienda se ajustaban igual: un índice fijado por ley, una vez por año. Desde el DNU 70/2023, cada contrato puede tener su propio índice, su propia frecuencia y hasta su propia moneda. Una cartera de cuarenta contratos puede tener cuarenta calendarios de ajuste distintos. Lo resumimos en contrato de alquiler según el DNU 70/2023.

Eso es lo que hace que la planilla se vuelva frágil: no por el volumen solo, sino por la cantidad de reglas distintas que tenés que recordar.

Qué tiene que tener el software

Contratos con todas sus variables

El sistema tiene que aceptar cualquier combinación que permita el contrato: pesos o dólares, IPC, ICL, Casa Propia u otro índice, ajuste mensual, trimestral o semestral. Y tiene que distinguir los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, que siguen con la Ley 27.551 hasta que vencen.

Ajustes automáticos

Este es el punto que más tiempo ahorra. El software debería tomar los valores del IPC del INDEC y del ICL del Banco Central, aplicar la fórmula y avisarte antes de la fecha. Si querés entender la cuenta que hace por detrás, la explicamos en cómo calcular el aumento del alquiler por IPC o ICL.

Liquidaciones a propietarios

Una buena liquidación muestra lo cobrado, la comisión, los gastos pagados por cuenta del propietario y el neto transferido. El sistema debería generarla en un clic y dejarla lista para enviar.

Recordatorios por WhatsApp

Avisar el aumento con el cálculo hecho, unos días antes, reduce reclamos y atrasos. Revisá si el software manda los mensajes desde un número oficial y si las respuestas quedan registradas.

Cómo elegir: paso a paso

1. Hacé la lista de tus contratos actuales: cuántos son, qué índices usan y en qué monedas. Eso define qué tiene que soportar el sistema.
2. Pedí una prueba con datos reales: cargá cinco contratos tuyos, con sus particularidades, y fijate si el ajuste da lo mismo que en tu planilla.
3. Revisá la liquidación: pedile al sistema una liquidación de un mes y preguntate si se la mandarías así al propietario.
4. Mirá la importación: si podés subir tu Excel o tenés que cargar todo a mano.
5. Probá los avisos: qué canal usa, si se pueden editar los textos y si podés ver qué se envió.
6. Preguntá por el soporte y la actualización de índices: quién los carga y con qué demora.
7. Calculá el costo por contrato: muchos sistemas cobran según la cantidad de contratos o de usuarios.

Cuándo dejar el Excel

Si todavía no llegaste a ese punto, te dejamos cómo ordenar bien la planilla en administración de alquileres en Excel. Y si estás pensando cómo cobrar el servicio, mirá cuánto se cobra por administrar alquileres.

Errores comunes al cambiar de sistema

• Migrar sin limpiar: si la planilla tiene celdas combinadas o datos repetidos, el problema se muda al software.
• Cortar de golpe: conviene correr los dos sistemas en paralelo un mes y comparar las liquidaciones.
• No avisar a los inquilinos: si cambia la forma de pago o el canal de avisos, contalo antes.
• Elegir por precio solamente: un sistema barato que calcula mal un ajuste sale caro.

Dónde encaja Spicytool

Seamos claros: Spicytool no es un sistema de administración de alquileres. No calcula ajustes ni arma liquidaciones a propietarios. Es un CRM inmobiliario, y donde suma es antes y alrededor de la administración: las consultas de WhatsApp, Instagram y portales por tus propiedades en alquiler entran a un mismo tablero, un agente de IA responde al instante y califica, las propiedades se publican sincronizadas en Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre, y el contrato o la reserva se firman con firma electrónica.

Muchas inmobiliarias combinan las dos cosas: un sistema de administración para los contratos vigentes y Spicytool para conseguir inquilinos, hacer el seguimiento de cada interesado y tener todas las conversaciones ordenadas.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un software de administración de alquileres?

Es un sistema que guarda tus contratos, calcula los ajustes, registra los cobros y arma las liquidaciones a propietarios.

¿Cuándo conviene dejar el Excel?

Cuando se te pasa algún ajuste, tenés contratos con reglas muy distintas o más de una persona trabaja la cartera.

¿El software calcula solo los aumentos por IPC o ICL?

Los buenos sistemas toman los índices oficiales y calculan el ajuste automáticamente. Preguntá siempre quién los actualiza y con qué demora.

¿Spicytool hace liquidaciones de alquileres?

No. Spicytool es un CRM: centraliza consultas y WhatsApp, publica propiedades y permite firmar documentos, y se puede usar junto a un sistema de administración.

Conclusión

Un buen software de administración de alquileres te ahorra errores en los ajustes y tiempo en las liquidaciones, y se vuelve casi obligatorio con los contratos libres del DNU 70/2023. Elegilo probándolo con tus contratos reales. Y para conseguir inquilinos y responder cada consulta al instante, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: DNU 70/2023 (Boletín Oficial), arts. 1198, 1199 y 1221 del Código Civil y Comercial según su texto modificado; IPC del INDEC; ICL del Banco Central. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.