Contrato de alquiler según el DNU 70/2023: qué tiene que tener en 2026

Desde el 29 de diciembre de 2023, los contratos de alquiler en Argentina se rigen por el Código Civil y Comercial tal como lo modificó el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551. En la práctica, casi todo se volvió negociable: plazo, moneda, índice de ajuste y frecuencia de los aumentos. Esa libertad es buena para cerrar operaciones, pero obliga a la inmobiliaria a redactar contratos mucho más precisos.

En esta guía te contamos qué cambió, qué cláusulas no pueden faltar y qué tener en cuenta con la votación pendiente del DNU en el Congreso.

Qué cambió con el DNU 70/2023

El decreto no creó una ley nueva: modificó y derogó artículos del Código Civil y Comercial sobre locaciones. Estos son los cambios que más impactan en el día a día de una inmobiliaria.

Plazo del contrato

Las partes eligen el plazo. Si el contrato no lo dice, se aplica el plazo supletorio: 2 años para vivienda, 3 años para otros destinos y los usos del lugar para alquileres temporarios. Nuestra recomendación: escribilo siempre, con fecha de inicio y de fin. Dejarlo librado al plazo supletorio es la forma más rápida de terminar en una discusión.

Moneda y ajustes

El alquiler se puede pactar en pesos o en dólares, y el ajuste puede seguir cualquier índice: IPC, ICL, UVA, Casa Propia u otro. También se puede elegir la frecuencia: mensual, trimestral, cuatrimestral o semestral. El contrato tiene que decir con claridad tres cosas: qué índice se usa, cada cuánto se ajusta y desde qué mes se cuenta.

Rescisión anticipada

El inquilino puede terminar el contrato cuando quiera, pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde que avisa hasta el final del contrato. Por ejemplo: si faltan 12 meses de un alquiler de $800.000 mensuales, el saldo es $9.600.000 y la penalidad es de $960.000. Conviene incluir este cálculo en el contrato para que nadie se sorprenda.

Qué cláusulas no pueden faltar

Con tantas variables libres, el contrato es el único lugar donde queda claro qué se acordó. Esta es la lista mínima que conviene revisar en cada contrato:

1. Partes y propiedad: datos completos de locador, locatario y garantes, y descripción del inmueble con su estado.
2. Destino: vivienda, comercio, temporario. Define el plazo supletorio y otras reglas.
3. Plazo: fecha de inicio y de fin.
4. Precio y moneda: monto inicial, moneda y forma de pago.
5. Ajuste: índice, frecuencia, mes base y qué pasa si el índice deja de publicarse.
6. Depósito de garantía: monto, moneda y cómo se devuelve.
7. Garantías: propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo u otra.
8. Expensas, impuestos y servicios: quién paga cada uno.
9. Rescisión anticipada: la regla del 10% y cómo se notifica.
10. Mantenimiento y reparaciones: quién se hace cargo de qué, porque el DNU derogó las reglas que obligaban al locador a reintegrar ciertas reparaciones.

Contratos firmados antes del DNU

Los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su vencimiento. Si tu cartera tiene contratos viejos y nuevos, separalos en tu sistema: el ajuste, la rescisión y la renovación se calculan distinto en cada caso.

Qué pasa si el Congreso rechaza el DNU

El Senado rechazó el DNU 70/2023 en marzo de 2024. Para que pierda vigencia, también tiene que rechazarlo Diputados, y la oposición pidió una sesión para el 15 de octubre de 2026. Si eso pasa, la Ley 26.122 establece que se dejan a salvo los derechos adquiridos durante su vigencia. Los contratos ya firmados seguirían valiendo, pero los nuevos tendrían que adaptarse a las reglas que queden vigentes.

Nuestra recomendación mientras tanto: seguí la votación y tené lista una versión alternativa del modelo de contrato.

Honorarios de la inmobiliaria en un alquiler

El DNU no fijó honorarios: eso depende de cada jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 5859 prohíbe cobrarle honorarios al inquilino en alquileres de vivienda, así que se le cobran solo al propietario. En Provincia de Buenos Aires y en el resto del país, revisá lo que fija tu colegio profesional.

Cómo ordenar tu cartera de alquileres

Con ajustes distintos por contrato, el riesgo es olvidarse de un aumento o calcularlo mal. Tres hábitos que ayudan:

• Cargá cada contrato con su índice, frecuencia y fecha del próximo ajuste en tu CRM o sistema de gestión.
• Programá recordatorios a propietario e inquilino antes de cada ajuste, con el cálculo hecho.
• Avisá los vencimientos con 90 días de anticipación para negociar la renovación con tiempo.

En Spicytool podés centralizar las consultas de WhatsApp y portales de cada propiedad en alquiler, y seguir cada contacto en el pipeline hasta la firma.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler con el DNU 70/2023?

Lo que acuerden las partes. Si el contrato no lo dice, 2 años para vivienda y 3 años para otros destinos.

¿Se puede alquilar en dólares?

Sí. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial permite pactar el alquiler en moneda extranjera.

¿Cuánto paga el inquilino si se va antes?

El 10% del alquiler que falta pagar desde que avisa hasta el final del contrato.

¿Los contratos viejos se rigen por el DNU?

No. Los firmados antes del 29 de diciembre de 2023 siguen con la Ley 27.551 hasta que vencen.

Conclusión

El DNU 70/2023 le dio libertad a propietarios e inquilinos, y le pasó la responsabilidad a la inmobiliaria: hoy el contrato tiene que decir todo lo que antes decía la ley. Si querés ordenar las consultas y el seguimiento de tus alquileres en un solo lugar, conocé Spicytool.

Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un abogado. Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Grupo Professional, cambios del DNU 70/2023 en locaciones · Rents.ar, ley de alquileres vigente 2026 · Chequeado, estado del DNU 70/2023 · CUCICBA, honorarios