Cláusula de exclusividad inmobiliaria: cómo redactarla, con ejemplos

La cláusula de exclusividad inmobiliaria es la parte de la autorización de venta (o de un contrato aparte) en la que el propietario se compromete a que una sola inmobiliaria comercialice su propiedad durante un plazo determinado. Para que funcione, tiene que decir con precisión cuánto dura, qué pasa si el propietario vende por su cuenta o a través de otra inmobiliaria, cuándo se deben los honorarios, cómo se renueva y cómo se rescinde. Abajo tenés ejemplos de redacción para cada punto. Son textos orientativos: revisalos con tu colegio profesional o con un abogado antes de usarlos.

Si buscás el documento completo, tenés nuestro modelo de autorización de venta. Y si lo que necesitás es convencer al propietario, leé cómo captar propiedades en exclusiva. Acá nos enfocamos solo en la letra de la cláusula.

Qué dice la ley sobre la exclusividad

El Código Civil y Comercial regula el corretaje (arts. 1345 a 1355), pero no tiene un artículo específico sobre la exclusividad: es un pacto entre las partes. Dos normas marcan el marco:

• Art. 1350 CCyC: el corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Por eso la cláusula tiene que explicar qué pasa cuando la venta ocurre sin intervención directa de la inmobiliaria.
• Art. 988 CCyC: en los contratos por adhesión se tienen por no escritas las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente, restringen derechos del adherente o no son razonablemente previsibles. Si usás un formulario estándar, una cláusula desproporcionada puede caerse.

Los porcentajes de honorarios dependen de la ley de cada jurisdicción.

Los cinco puntos de la cláusula

Ejemplos de redacción

Plazo

Exclusividad. El Propietario otorga a [Inmobiliaria] la exclusividad para la comercialización del inmueble descripto por el plazo de [cantidad] días corridos, contados desde el [fecha]. Durante ese plazo, el Propietario se obliga a no ofrecer el inmueble por sí ni a través de terceros, ni a publicarlo en portales, redes o carteles distintos de los de [Inmobiliaria].

Poné siempre una fecha de fin concreta. Un plazo indefinido es difícil de defender y genera desconfianza.

Alcance: qué pasa si vende el propietario directo

Este es el punto que más conflictos genera. Hay dos formas habituales de redactarlo:

Opción A, exclusividad amplia:

Si durante la vigencia de la exclusividad el Propietario vende el inmueble por sí o por intermedio de otro corredor, deberá abonar a [Inmobiliaria] los honorarios pactados en la cláusula [número], como si la operación se hubiera concretado por su intervención.

Opción B, exclusividad con reserva de venta directa:

El Propietario se reserva el derecho de vender el inmueble en forma directa a [nombre del interesado identificado / personas de su círculo familiar]. En ese caso no se deberán honorarios a [Inmobiliaria], siempre que el comprador no haya sido contactado ni presentado por ella.

La opción A te protege más, pero es más difícil de firmar. La B baja la resistencia del propietario que ya tiene un posible comprador. En cualquier caso, la cláusula tiene que ser clara y estar visible, no escondida en letra chica.

Honorarios

Los honorarios a cargo del Propietario serán del [porcentaje] del precio de venta efectivamente pactado, más IVA si correspondiera, y se abonarán al momento de [firma del boleto / escritura], conforme la normativa vigente en [jurisdicción].

Protección posterior al vencimiento

Si dentro de los [cantidad] días posteriores al vencimiento de la exclusividad el Propietario vende el inmueble a una persona que [Inmobiliaria] le presentó durante su vigencia, los honorarios se deberán igualmente. [Inmobiliaria] entregará al Propietario, al vencimiento, un listado de los interesados presentados.

El listado es clave: le da al propietario certeza sobre quiénes quedan alcanzados y a vos una prueba concreta de tu intervención.

Renovación

Vencido el plazo, la exclusividad podrá renovarse por períodos de [cantidad] días mediante acuerdo expreso y por escrito de ambas partes. A falta de renovación expresa, la autorización continuará [sin exclusividad / quedará sin efecto].

Preferí la renovación expresa a la automática: obliga a revisar resultados con el propietario y evita reclamos de que "nunca supo que se renovaba".

Rescisión

Cualquiera de las partes podrá rescindir la exclusividad con un preaviso de [cantidad] días, notificado por medio fehaciente. Si el Propietario rescinde sin causa antes del vencimiento, deberá reintegrar a [Inmobiliaria] los gastos de comercialización debidamente acreditados, por un monto máximo de [monto]. [Inmobiliaria] podrá rescindir si el Propietario incumple la obligación de no ofrecer el inmueble por otros medios.

Vincular la consecuencia a gastos acreditados, con un tope, es más razonable que una multa igual a los honorarios completos.

Compromisos de la inmobiliaria

Una exclusividad que solo obliga al propietario es más vulnerable. Sumá contraprestaciones concretas:

1. Plan de difusión: portales, redes y fotos profesionales, con fechas.
2. Informe periódico: consultas, visitas y devoluciones cada [frecuencia].
3. Revisión de precio: una reunión a los [cantidad] días con datos de mercado.
4. Co-broking: si vas a abrir la propiedad a colegas, decilo y aclará que los honorarios se reparten entre inmobiliarias sin costo extra para el propietario.

Exclusividad amplia vs. con reserva

Contrato de exclusividad inmobiliaria en PDF

Mucha gente busca "contrato exclusividad inmobiliaria pdf" para descargar e imprimir. El riesgo de un PDF genérico es que viene de otra jurisdicción, con porcentajes y redacción que no te sirven. Lo mejor es armar tu propio documento con las cláusulas de arriba, hacerlo revisar una vez por tu colegio o un abogado y usarlo siempre igual. Después podés exportarlo a PDF o, mejor, enviarlo a firmar en forma electrónica.

Cómo lo resuelve Spicytool

En Spicytool podés generar la autorización con exclusividad desde la ficha de la propiedad y enviarla a firmar con firma electrónica por WhatsApp o email. La fecha de vencimiento queda cargada como tarea, así te avisa antes de que termine para proponer la renovación con datos en la mano.

Además, como todas las consultas de WhatsApp, Instagram y portales entran al mismo CRM, tenés el listado de interesados presentados durante la exclusividad listo para entregarle al propietario, con fecha de cada contacto y cada visita.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar una cláusula de exclusividad?

La ley no fija un plazo: lo pactan las partes. Lo importante es que tenga fecha de fin concreta y que sea razonable para trabajar la propiedad.

¿Puedo cobrar si el propietario vende por su cuenta?

Depende de lo que diga la cláusula. Si pactaste una exclusividad amplia que incluye la venta directa, tenés un respaldo escrito; si no lo pactaste, es más difícil.

¿La renovación automática es válida?

Puede pactarse, pero en un formulario estándar una renovación indefinida puede considerarse abusiva. Es más seguro renovar por escrito.

¿Sirve un contrato de exclusividad en PDF bajado de internet?

Como referencia, sí. Para firmarlo, adaptalo a tu jurisdicción y hacelo revisar por un profesional.

Conclusión

Una buena cláusula de exclusividad es clara en cinco puntos: plazo, alcance, honorarios, renovación y rescisión, y suma compromisos concretos de tu parte. Redactala una vez, revisala con un profesional y usala en todas tus captaciones. Si querés firmarla online y no perder de vista ningún vencimiento, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 988, 1345 a 1355 (corretaje), en especial 1350. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.