Honorarios inmobiliarios en alquiler comercial: quién paga y cuánto

En un alquiler comercial, los honorarios inmobiliarios los pueden pagar las dos partes, y cuánto depende de la jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 2340 deja la retribución a libre pacto: el tope de 4,15% y la prohibición de cobrarle al inquilino rigen solo para alquileres de vivienda con un inquilino persona física, así que en un local u oficina no hay un tope legal claro. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 fija del 1% al 2% a cargo de cada parte sobre el importe del plazo del contrato, sin distinguir entre vivienda y comercio. En las demás provincias, manda la ley o el arancel del colegio local.

Por qué el alquiler comercial se cobra distinto

Las leyes que limitaron los honorarios en los alquileres se pensaron para proteger al inquilino de vivienda. El comercio, la oficina, el depósito o el consultorio quedaron, en general, fuera de esas protecciones. Por eso, en un alquiler comercial vas a tener más margen para pactar, pero también más responsabilidad de dejar todo por escrito.

Para el panorama completo de vivienda y compraventa en cada provincia, mirá honorarios inmobiliarios por provincia. Acá nos enfocamos solo en los alquileres comerciales.

Honorarios en alquiler comercial por jurisdicción

Ciudad de Buenos Aires

La Ley 2340 dice que el corredor puede percibir honorarios según la retribución que pacte libremente con su comitente. Después de la reforma de la Ley 5859, la misma norma agrega dos límites, pero solo para las locaciones con destino habitacional en las que el inquilino es una persona física: un tope de 4,15% del valor total del contrato, a cargo del propietario, y la prohibición de cobrarle comisiones al inquilino.

En un alquiler comercial esas restricciones no aplican, y tampoco aplican cuando el inquilino es una sociedad, aunque alquile para vivienda de un empleado. Lo que no encontramos es un porcentaje legal fijo para el comercio: el monto se acuerda entre la inmobiliaria y cada parte. Si querés una referencia, consultá en CUCICBA si hay algún arancel orientativo vigente.

Provincia de Buenos Aires

La Ley 10.973 sí fija una escala para las locaciones urbanas o rurales: del 1% al 2% a cargo de cada parte, sobre el importe del plazo del contrato. La norma no distingue entre vivienda y comercio, así que la misma escala aplica a un local. Para alquileres por temporada, la escala es distinta: del 1,5% al 3% del monto del contrato a cargo de cada parte.

Diferencias con el alquiler de vivienda

El plazo supletorio importa para los honorarios: si se calculan sobre el total del contrato, un contrato comercial más largo da una base mayor. Con el DNU 70/2023 el plazo se pacta libremente, y si el contrato no lo dice, el Código Civil y Comercial fija tres años para destinos distintos de la vivienda.

Ejemplo de cálculo

Supongamos un local en la Provincia de Buenos Aires con un contrato de 36 meses y un alquiler de $2.000.000 por mes, sin contar los ajustes.

En un caso equivalente en la Ciudad, el porcentaje lo acordás con cada parte. Si la inmobiliaria es responsable inscripta, a los honorarios se les suma el IVA, salvo que hayas pactado que el porcentaje lo incluye.

Cómo pactar los honorarios en un alquiler comercial

1. Definí la base de cálculo: si es el valor total del contrato, los primeros meses o un monto fijo.
2. Aclará qué pasa con los ajustes: si la base se calcula con el alquiler inicial o con una proyección.
3. Dejá el porcentaje por escrito antes de mostrar: en la autorización con el propietario y en la reserva con el inquilino.
4. Especificá el IVA: más IVA o con IVA incluido.
5. Fijá cuándo se cobra: a la firma del contrato es lo más común.
6. Separá la administración: si vas a administrar el contrato, la comisión mensual es un acuerdo aparte. Te lo explicamos en comisión por administración de alquileres.

Y si el inquilino comercial te pide una rebaja, prepará tus argumentos con cómo defender tus honorarios inmobiliarios.

Lo que puede cambiar

El proyecto de desregulación inmobiliaria propone liberar los honorarios en todo el país. Mientras no se apruebe, siguen valiendo las leyes de cada jurisdicción. Revisá el estado en desregulación inmobiliaria: cuándo se vota.

Cómo lo resuelve Spicytool

Spicytool no calcula honorarios, pero te ayuda a que el acuerdo quede claro y firmado. Podés firmar con firma electrónica la autorización con el propietario y la reserva con el inquilino, con el porcentaje pactado, y todo queda guardado en la ficha de la operación. Además, las consultas por tus locales y oficinas que llegan por WhatsApp, Instagram y portales entran a un mismo tablero, y las propiedades se publican sincronizadas en Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino comercial paga honorarios en CABA?

Puede pagarlos, si se pacta. La prohibición de cobrarle al inquilino rige solo para vivienda con inquilino persona física.

¿Hay un tope de honorarios para alquiler comercial en CABA?

No encontramos un tope legal específico: la Ley 2340 deja la retribución a libre pacto fuera de la vivienda.

¿Cuánto se cobra en un alquiler comercial en Provincia de Buenos Aires?

Del 1% al 2% a cargo de cada parte, sobre el importe del plazo del contrato, según la Ley 10.973.

¿Los honorarios del alquiler comercial llevan IVA?

Si la inmobiliaria es responsable inscripta, sí. Aclaralo en el acuerdo para evitar diferencias al cobrar.

Conclusión

En el alquiler comercial tenés más libertad para pactar honorarios, sobre todo en la Ciudad, y una escala clara en la Provincia de Buenos Aires. Esa libertad exige dejar todo por escrito antes de mostrar el local. Si querés firmar autorizaciones y reservas sin papeles y responder cada consulta al instante, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires, arts. 11 y 13, con las modificaciones de la Ley 5859 (CEDOM); Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, art. 54 (normas.gba.gob.ar); DNU 70/2023, art. 1198 del Código Civil y Comercial. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.