Administración de alquileres: comisión, quién la paga y cuánto se cobra

La comisión por administración de alquileres es un porcentaje mensual que la inmobiliaria le cobra al propietario sobre el alquiler que cobra en su nombre. Se descuenta en cada liquidación, antes de transferirle el resto. Quién la paga y cuánto puede ser depende de la jurisdicción: en la Provincia de Buenos Aires la Ley 10.973 fija una escala del 3% al 10% sobre el monto de la locación, a cargo del locador; en la Ciudad de Buenos Aires el porcentaje se pacta libremente, pero en vivienda está prohibido cobrárselo al inquilino. En el resto del país, la referencia es la ley o el arancel de tu colegio.

Qué es la administración de alquileres

Administrar un alquiler no es lo mismo que alquilarlo. El corretaje termina cuando se firma el contrato: la inmobiliaria consiguió al inquilino y cobra sus honorarios por esa intermediación. La administración empieza ahí y dura todo el contrato: cobrar cada mes, aplicar los ajustes, atender reclamos y rendirle cuentas al propietario.

Por eso son dos cobros distintos y conviene pactarlos por separado. Los honorarios por alquilar los tenés resumidos en honorarios inmobiliarios por provincia. Esta nota habla solo de la comisión mensual por administrar.

Qué incluye el servicio

No hay una lista oficial: lo que incluye es lo que firmes con el propietario. Lo habitual es que el acuerdo de administración cubra estas tareas:

• Cobro del alquiler: recibir el pago del inquilino, emitir el recibo y perseguir los atrasos.
• Ajustes: calcular el aumento según el índice y la frecuencia del contrato, y avisarle al inquilino con tiempo.
• Pago de gastos por cuenta del propietario: impuestos, expensas extraordinarias o reparaciones, si así se pactó.
• Mantenimiento: recibir reclamos, pedir presupuestos y coordinar a los gremios.
• Liquidación mensual: detalle de lo cobrado, lo descontado y lo transferido, con comprobantes.
• Fin del contrato: inspección de la unidad, devolución del depósito y entrega de llaves.

Lo que conviene dejar afuera, o cobrar aparte, son las tareas extraordinarias: gestiones judiciales, desalojos, obras grandes o la búsqueda de un nuevo inquilino, que vuelve a ser corretaje.

Cuánto se cobra según la jurisdicción

Provincia de Buenos Aires

La Ley 10.973 es de las pocas que regula la administración de forma expresa. El artículo 54 dice que, cuando el corredor actúa como administrador de alquileres, puede percibir del 3% hasta el 10% sobre el monto de la locación, de común acuerdo con el locador y a cargo de este. Dentro de esa escala, el porcentaje lo negocian las partes.

Ciudad de Buenos Aires

La Ley 2340 establece que el corredor cobra según la retribución que pacte libremente con su comitente, así que no hay un porcentaje fijo para la administración. Lo que sí hay es un límite claro: en alquileres con destino habitacional y con un inquilino persona física, el artículo 13 prohíbe cobrarle al locatario comisiones, honorarios por intermediación y también honorarios por administración. Toda la comisión de administración la paga el propietario.

Resto del país

Cada provincia tiene su ley de corredores o martilleros, y algunas fijan aranceles para la administración y otras no. Antes de armar tu propuesta, pedile a tu colegio la escala vigente.

Cómo se calcula: ejemplo

Supongamos un departamento en la Provincia de Buenos Aires con un alquiler de $900.000 por mes y una comisión de administración pactada del 6%. El propietario además te pidió que pagues un impuesto de $40.000 con lo que cobrás.

Si la inmobiliaria es responsable inscripta en IVA, a la comisión se le suma el impuesto, salvo que hayas pactado que el porcentaje lo incluye. Aclaralo en el acuerdo para que no haya sorpresas en la primera liquidación.

Qué tiene que decir el acuerdo de administración

1. Porcentaje y base de cálculo: si se aplica solo sobre el alquiler o también sobre expensas y otros conceptos cobrados.
2. IVA: si el porcentaje es más IVA o con IVA incluido.
3. Tareas incluidas y excluidas: la lista concreta, para evitar discusiones sobre qué estaba cubierto.
4. Fecha de liquidación: qué día del mes transferís y a qué cuenta.
5. Gastos autorizados: hasta qué monto podés pagar una reparación sin consultar.
6. Atrasos: qué hacés si el inquilino no paga y si cobrás comisión sobre lo no cobrado.
7. Duración y baja: cuánto dura el acuerdo y con cuánto preaviso se puede terminar.

Cómo justificar tu comisión

El propietario compara tu porcentaje con hacerlo él mismo. Lo que lo convence es ver el trabajo: liquidaciones claras y a tiempo, ajustes bien calculados y reclamos resueltos sin que tenga que intervenir. Si te piden una rebaja, te dejamos argumentos en cómo defender tus honorarios inmobiliarios.

Para que el servicio sea rentable, también importa cuánto tiempo te lleva cada contrato. Si todavía administrás con planillas, revisá cómo administrar alquileres en Excel y en qué momento conviene pasar a un software de administración de alquileres.

Dónde encaja Spicytool

Spicytool no calcula la comisión ni arma las liquidaciones: para eso necesitás tu planilla o un sistema de administración. Donde sí te ayuda es en la parte comercial y en la comunicación: las conversaciones de WhatsApp con inquilinos y propietarios quedan en un mismo tablero, cada contacto tiene su ficha con tareas y recordatorios, y podés firmar el acuerdo de administración con firma electrónica sin que el propietario venga a la oficina.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comisión de administración de un alquiler?

En general, el propietario. En la Provincia de Buenos Aires la ley la pone a su cargo, y en la Ciudad está prohibido cobrársela al inquilino en alquileres de vivienda.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler?

En la Provincia de Buenos Aires, del 3% al 10% sobre el monto de la locación. En la Ciudad es de libre pacto, y en otras provincias depende de la ley local.

¿La comisión de administración lleva IVA?

Si la inmobiliaria es responsable inscripta, sí. Conviene aclarar en el acuerdo si el porcentaje es más IVA o con IVA incluido.

¿La administración incluye buscar un nuevo inquilino?

Normalmente no. Conseguir un nuevo inquilino es corretaje y se cobra con sus propios honorarios.

Conclusión

La comisión de administración se pacta con el propietario, se descuenta en cada liquidación y tiene reglas distintas en cada jurisdicción. Dejá por escrito el porcentaje, la base de cálculo y las tareas incluidas. Si querés tener todas las conversaciones con propietarios e inquilinos ordenadas en un solo lugar, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, art. 54 (normas.gba.gob.ar); Ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires, arts. 11 y 13, con las modificaciones de la Ley 5859 (CEDOM). Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.