Documentación para vender una propiedad: checklist completo y casos especiales

La documentación para vender una propiedad en Argentina parte del título de propiedad (la escritura con la que el vendedor la compró), el DNI y los datos de estado civil del vendedor, los planos, y los comprobantes de que no hay deudas de impuestos, servicios y expensas. Si es un departamento, se suma el reglamento de copropiedad y el certificado de deuda que emite el administrador. Además, el escribano pide certificados al Registro de la Propiedad sobre el dominio y las inhibiciones, sin los cuales no puede escriturar. Y hay casos especiales (sucesión, divorcio, venta por poder o con menores) que requieren papeles extra y conviene detectar antes de publicar.

Por qué revisar los papeles antes de publicar

Muchas operaciones se demoran o se caen entre la reserva y la escritura por un problema de documentación que nadie miró a tiempo. Si el corredor revisa todo al captar la propiedad, puede publicar con tranquilidad y anticiparle al propietario qué tiene que tramitar. Lo ideal es pedir la documentación junto con la firma de la autorización de venta (tenés un modelo en modelo de autorización de venta).

Checklist de documentación del vendedor

Título de propiedad

Es la escritura con la que el vendedor compró, heredó o recibió la propiedad. Si el propietario no tiene la copia, el escribano puede pedir una segunda copia o trabajar con los datos de inscripción en el Registro. Revisá que los nombres, la nomenclatura catastral y la superficie coincidan con lo que vas a publicar.

Planos

Pedí el plano aprobado. En las casas es común encontrar ampliaciones sin declarar: no siempre impiden la venta, pero pueden demorarla o afectar el precio y el crédito hipotecario del comprador. Si hay diferencias, consultá con un agrimensor o arquitecto.

Reglamento de copropiedad y expensas

En propiedad horizontal, el reglamento define las partes comunes y propias, el destino de la unidad y las reglas del consorcio. Para la deuda de expensas, el Código Civil y Comercial (art. 2067) pone en cabeza del administrador la obligación de extender el certificado de deudas y créditos del consorcio cuando se lo piden para una transmisión. El escribano lo usa para saber si la unidad tiene deuda.

Certificados que pide el escribano

Además de los papeles del vendedor, el escribano tramita certificados propios. Los principales:

• Certificado de dominio: informa quién es el titular, si hay hipotecas, embargos u otras restricciones.
• Certificado de inhibiciones: informa si el vendedor tiene una inhibición general que le impide disponer de sus bienes.
• Certificados de deuda: impuesto inmobiliario o ABL, servicios sanitarios y, en departamentos, expensas.
• Catastro: según la jurisdicción, puede pedirse un certificado catastral o un estado parcelario.

La Ley 17.801 (art. 23) establece que el escribano no puede autorizar la escritura sin tener a la vista el título inscripto y los certificados del Registro. Esos certificados tienen un plazo de validez acotado, que fija la misma ley según dónde esté el escribano, así que no se piden con mucha anticipación. Los costos de estos certificados y quién los paga los explicamos en gastos de escrituración: quién los paga.

Un dato útil: el COTI, el código que ARCA exigía para vender inmuebles por encima de cierto valor, fue eliminado en 2025 por la Resolución General 5697. Si un propietario te lo pregunta, ya no hace falta tramitarlo.

Casos especiales

Sucesión

Si el titular falleció, los herederos no pueden vender hasta tener la declaratoria de herederos (o el testamento aprobado). Según el caso, se inscribe a nombre de los herederos o se vende directamente dentro del proceso. Lo desarrollamos en cómo vender una propiedad heredada.

Vendedor casado o divorciado

El Código Civil y Comercial exige el asentimiento del cónyuge para disponer de bienes gananciales registrables (art. 470) y para disponer de la vivienda familiar, aunque sea un bien propio de uno solo (art. 456). En un divorcio, la situación depende de si los bienes ya se dividieron: pedí la sentencia y el acuerdo, y dejá que el escribano defina quién tiene que firmar.

Venta por poder

Si el propietario no puede firmar (por ejemplo, vive en el exterior), puede otorgar un poder. Para vender un inmueble el poder debe contener facultades expresas (art. 375 del Código Civil y Comercial) y otorgarse por escritura pública. Pedí copia con tiempo para que el escribano la revise.

Menores de edad

Si uno de los titulares es menor, los padres necesitan autorización judicial para vender su parte (art. 692 del Código Civil y Comercial). Es un trámite que lleva tiempo: anticipalo en los plazos de la reserva y del boleto.

Cómo organizar la documentación en la inmobiliaria

1. Pedí todo al captar. Una lista estándar que el propietario recibe junto con la autorización.
2. Escaneá y guardá cada documento vinculado a la propiedad, no en un mail perdido.
3. Marcá lo que falta con fecha y responsable.
4. Compartí con el escribano lo que tengas antes de la reserva para detectar problemas temprano.
5. Revisá vencimientos: boletas y certificados de deuda se actualizan.

Cuando llegue el momento de firmar entre las partes, revisá también cómo se arma un boleto de compraventa.

Cómo lo resuelve Spicytool

En Spicytool cada propiedad tiene su ficha, donde podés guardar los documentos y crear tareas para lo que falta, con fecha y responsable. La autorización de venta y la reserva se firman de forma electrónica desde la plataforma, y quedan guardadas en la misma operación. La escritura, claro, se sigue firmando ante el escribano.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender mi casa?

Título de propiedad, DNI, datos de estado civil, planos y comprobantes de que no hay deuda de impuestos, servicios y, en departamentos, expensas.

¿Sigue haciendo falta el COTI para vender?

No. ARCA eliminó el COTI en 2025 con la Resolución General 5697.

¿Puedo vender si perdí la escritura?

Sí. El escribano puede pedir una segunda copia o trabajar con los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender?

Si el bien es ganancial o es la vivienda familiar, en general sí hace falta su asentimiento. Confirmalo con el escribano.

Conclusión

Revisar la documentación al captar evita sorpresas entre la reserva y la escritura. Pedí la lista completa, detectá los casos especiales y trabajá desde el inicio con el escribano. Si querés tener cada propiedad con sus papeles y tareas en un solo lugar, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble (arts. 23 y 24); Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 375, 456, 470, 692 y 2067); Resolución General ARCA 5697/2025 (eliminación del COTI); La Nación, mayo de 2025. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.