Modelo de reserva de compra de departamento: texto completo para adaptar

Un modelo de reserva de compra de departamento es el documento con el que el comprador hace una oferta formal por escrito, entrega un monto en custodia a la inmobiliaria y fija un plazo para que el propietario acepte. Tiene que identificar a las partes y al inmueble, indicar el precio ofrecido, el monto de la reserva, el plazo de aceptación y qué pasa con la plata si el vendedor acepta o rechaza. Abajo tenés un modelo completo con los datos entre corchetes, listo para adaptar. Es un texto orientativo: antes de usarlo, hacelo revisar por un abogado o por el escribano que va a intervenir en la operación.

Si todavía no tenés clara la diferencia entre reservar y señar, empezá por nuestra nota sobre reserva y seña. Acá nos enfocamos en el texto del documento.

Modelo de reserva de compra de departamento

RESERVA Y OFERTA DE COMPRA AD REFERENDUM

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En [ciudad], a los [día] días del mes de [mes] de [año], [nombre y apellido del oferente], DNI [número], CUIT/CUIL [número], con domicilio en [domicilio], correo electrónico [email] y teléfono [teléfono] (en adelante, "el Oferente"), entrega a [razón social de la inmobiliaria], representada por el corredor [nombre], matrícula [número] (en adelante, "la Inmobiliaria"), la suma de [moneda y monto en letras y números] en concepto de reserva, sujeta a las siguientes cláusulas:

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PRIMERA. Inmueble. El Oferente formula oferta de compra sobre el departamento ubicado en [calle, número, piso, unidad], [localidad], Unidad Funcional [número], con una superficie aproximada de [m²], [con / sin] cochera y [con / sin] baulera, matrícula o partida [número], que se ofrece libre de ocupantes y de deudas.

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SEGUNDA. Precio ofrecido. El precio ofrecido es de [moneda y monto], pagadero de la siguiente forma: [monto] en concepto de seña o refuerzo al firmar el boleto, y el saldo de [monto] al momento de la escritura traslativa de dominio.

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TERCERA. Plazo de aceptación. La presente oferta se mantiene vigente hasta el [fecha] a las [hora]. Vencido ese plazo sin aceptación por escrito del o los titulares, la oferta queda sin efecto.

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CUARTA. Aceptación. Si el o los titulares aceptan la oferta dentro del plazo, la Inmobiliaria lo notificará al Oferente por [medio: email, WhatsApp, carta]. Desde la aceptación, el monto de la reserva se imputa a cuenta de precio y se convierte en [seña / parte de la seña], de acuerdo con lo que se establezca en el boleto o en el recibo correspondiente.

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QUINTA. Rechazo o contraoferta. Si el o los titulares rechazan la oferta, no responden en el plazo o formulan una contraoferta que el Oferente no acepta, la Inmobiliaria devolverá el monto de la reserva en forma íntegra, en la misma moneda, dentro de [cantidad] días hábiles, sin intereses ni deducciones.

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SEXTA. Arrepentimiento del Oferente. Si el Oferente retira la oferta antes del vencimiento del plazo, o no firma el boleto en la fecha pactada después de aceptada, [describir la consecuencia acordada].

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SÉPTIMA. Firma del boleto o escritura. Aceptada la oferta, las partes firmarán [el boleto de compraventa / la escritura] dentro de los [cantidad] días, ante el escribano [designado por el comprador / a designar].

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OCTAVA. Condiciones especiales. [Por ejemplo: la operación queda sujeta a la aprobación de un crédito hipotecario por parte de [banco] antes del [fecha]; si no se aprueba, la reserva se devuelve completa.]

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NOVENA. Documentación. El vendedor deberá presentar título, libre deuda de expensas, impuestos y servicios y los certificados que requiera el escribano.

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DÉCIMA. Honorarios. Los honorarios de la Inmobiliaria a cargo del comprador serán del [porcentaje] del precio final, pagaderos [momento], conforme la normativa vigente en [jurisdicción].

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UNDÉCIMA. Firma electrónica. Las partes aceptan firmar este documento y su aceptación en forma [manuscrita / electrónica / digital].

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Firma del Oferente: ____________ Aclaración: ____________

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Firma de la Inmobiliaria: ____________ Aclaración y matrícula: ____________

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ACEPTACIÓN DEL PROPIETARIO. En [ciudad], el [fecha], [nombre del o los titulares], DNI [número], acepta la presente oferta en todos sus términos. Firma: ____________

Qué incluir sí o sí

La conversión en seña

El momento clave es la aceptación. Mientras el propietario no acepta, la reserva es una oferta y la plata es del comprador. Cuando acepta, conviene que el documento diga con claridad si ese monto pasa a ser seña, si es confirmatoria o penitencial y en qué momento se entrega al vendedor. Esos efectos legales los explicamos en reserva y seña, y el paso siguiente, el boleto de compraventa, es donde normalmente se formaliza todo.

Errores frecuentes al redactar la reserva

1. No poner hora en el plazo de aceptación. "Hasta el viernes" puede significar el mediodía o la medianoche. Escribí fecha y hora.
2. Omitir qué pasa si el propietario rechaza. Si no está escrito el plazo de devolución, la inmobiliaria queda expuesta a reclamos.
3. Confundir la moneda. Si la reserva se entregó en dólares, la devolución tiene que ser en dólares. Dejalo explícito.
4. No identificar a todos los titulares. La aceptación vale si la firman todos los dueños. Si firma uno solo, la operación puede trabarse.
5. Llamar "seña" a la reserva desde el principio. Usar las palabras equivocadas cambia los efectos. Antes de la aceptación, es reserva.
6. No prever el crédito hipotecario. Si el comprador depende de un banco y no lo dice, puede perder la plata si el crédito no sale.
7. Copiar un modelo sin adaptarlo. Honorarios, sellos y costumbres cambian según la jurisdicción. Revisalo con tu colegio o tu abogado.

Reserva en papel o firmada online

Si querés saber qué validez tiene cada tipo de firma, te lo contamos en firma digital para inmobiliarias.

Buenas prácticas al usar el modelo

• Leelo con el comprador antes de que firme: explicale cada cláusula, en especial la quinta y la sexta.
• Guardá la plata separada: la reserva no es de la inmobiliaria, es una custodia.
• Avisá al propietario el mismo día: cuanto más rápido presentás la oferta, menos chances de que el comprador se arrepienta.
• Registrá la negociación: ofertas, contraofertas y respuestas, con fecha.
• Pedí la documentación temprano: si aparece un problema de título después de aceptar, todos pierden tiempo.

Cómo lo resuelve Spicytool

En Spicytool podés generar la reserva desde la ficha de la propiedad, con los datos del comprador ya cargados en el CRM, y enviarla a firmar por WhatsApp o email con firma electrónica. Cuando el propietario acepta, el documento queda guardado en la operación junto con todo el historial de la negociación.

Así no dependés de que el comprador pase por la oficina, y tenés a mano quién ofertó, cuánto, cuándo vence el plazo y en qué estado está cada oferta dentro del pipeline.

Preguntas frecuentes

¿El modelo de reserva sirve para cualquier provincia?

La estructura sirve en todo el país, pero los honorarios, los sellos y algunas costumbres cambian según la jurisdicción. Adaptalo y hacelo revisar por un abogado o escribano.

¿Cuánto tiempo conviene dar al propietario para aceptar?

Lo que acuerden las partes. Un plazo corto, de pocos días, evita que la oferta quede abierta y que el comprador se enfríe.

¿Qué pasa con la reserva si el propietario hace una contraoferta?

Si el comprador no la acepta, la reserva se devuelve completa según lo que diga el documento. Si la acepta, conviene dejarlo por escrito con firma de ambas partes.

¿Se puede firmar la reserva online?

Sí, con firma electrónica o digital. Guardá el registro de firma que genera la plataforma.

Conclusión

Una buena reserva dice quién ofrece, por qué departamento, a qué precio, hasta cuándo y qué pasa con la plata en cada escenario. Usá este modelo como base, adaptalo a tu jurisdicción y hacelo revisar por un profesional. Si querés enviarla a firmar desde el celular y tener todas tus ofertas ordenadas, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 1059 y 1060 sobre seña. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.