Reserva y seña en una compraventa: diferencias, modelo y qué pasa con la plata

La reserva es una oferta del comprador que la inmobiliaria guarda en custodia hasta que el propietario la acepta. La seña, en cambio, la recibe el vendedor y confirma que hay un acuerdo entre las partes. Si no se aclara otra cosa, el Código Civil y Comercial presume que la seña es confirmatoria: no da derecho a arrepentirse. Confundir una con otra es una de las causas más comunes de conflictos en una compraventa. Te explicamos cómo funciona cada una y qué tiene que decir cada documento.

Reserva y seña, lado a lado

Cómo funciona la reserva

1. El comprador hace una oferta por escrito y entrega un monto de reserva.
2. La inmobiliaria la guarda en custodia y se la presenta al propietario.
3. El propietario tiene un plazo para aceptarla, rechazarla o contraofertar.
4. Si acepta, la reserva suele convertirse en parte de la seña o del pago.
5. Si no acepta, la inmobiliaria devuelve el monto completo.

Por eso se dice que la reserva es "ad referendum" de la aceptación del propietario.

Qué tiene que decir la reserva

• Datos completos del oferente y de la propiedad.
• Precio ofrecido, moneda y forma de pago.
• Monto de la reserva y quién lo guarda.
• Plazo para que el propietario acepte.
• Qué pasa si acepta: cómo se imputa el monto.
• Qué pasa si no acepta: devolución completa en un plazo corto.
• Fecha límite para firmar el boleto o la escritura.
• Condiciones especiales, por ejemplo si depende de un crédito hipotecario.
• Firma del oferente y de la inmobiliaria.

Cómo funciona la seña

La seña la regula el Código Civil y Comercial. El artículo 1059 dice que, si no se pacta otra cosa, la seña es confirmatoria del acuerdo. Si las partes acuerdan que es penitencial, cualquiera puede arrepentirse: si se arrepiente quien entregó la seña, la pierde; si se arrepiente quien la recibió, devuelve el doble. Ese derecho a arrepentirse solo existe hasta que empieza el cumplimiento del contrato.

Qué tiene que decir el recibo de seña

• Datos de vendedor y comprador.
• Propiedad, precio total y moneda.
• Monto de la seña y cómo se imputa al precio.
• Si es confirmatoria o penitencial.
• Fecha y lugar de la escritura o del boleto.
• Firma de las partes.

Casos frecuentes

El propietario acepta y después se arrepiente

Si la seña es confirmatoria, no puede arrepentirse sin consecuencias. Si es penitencial, devuelve el doble. Si solo había una reserva aceptada sin seña, se aplica lo que diga la aceptación firmada.

El comprador no consigue el crédito

Si la reserva o el boleto no lo prevén, puede perder la plata. Conviene incluir una condición que diga qué pasa si el banco no aprueba el crédito.

Aparece una deuda o un problema de título

Se informa enseguida a las dos partes. Si la operación no puede seguir, se devuelve la reserva.

Buenas prácticas para la inmobiliaria

• Guardá la reserva separada de la plata de la inmobiliaria.
• Usá siempre el mismo modelo revisado por tu colegio o tu abogado.
• Explicale al comprador la diferencia entre reserva y seña antes de que firme.
• Registrá todo: oferta, contraoferta, aceptación y comunicaciones.

En Spicytool podés firmar la reserva sin papeles y dejar toda la negociación registrada en la ficha del contacto. Si querés saber qué firma usar, te dejamos firma digital para inmobiliarias.

Preguntas frecuentes

¿Qué es más fuerte, la reserva o la seña?

La seña, porque confirma el acuerdo entre las partes. La reserva es solo una oferta hasta que el propietario la acepta.

¿Se devuelve la reserva si el propietario no acepta?

Sí, completa.

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de recibir la seña?

Si la seña es penitencial, devuelve el doble. Si es confirmatoria, no puede arrepentirse sin asumir las consecuencias del incumplimiento.

¿Cuánto se deja de reserva?

No hay un monto fijo por ley: lo acuerdan las partes según el precio y la costumbre de la zona.

Conclusión

Reserva y seña no son lo mismo: una es una oferta, la otra confirma el acuerdo. Explicalo bien, usá modelos claros y guardá la plata en custodia. Si querés firmar reservas sin papeles y con todo registrado, conocé Spicytool.

Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un abogado. Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Código Civil y Comercial, artículos 1059 y 1060