Inocencia Fiscal y compra de inmuebles: cómo usar los dólares del colchón en 2026

La Ley de Inocencia Fiscal (Ley 27.799), vigente desde el 2 de enero de 2026, permite comprar una propiedad con dólares no declarados, los famosos dólares del colchón, sin pasar el dinero por un banco. Para que la compra quede protegida, el comprador tiene que estar en el régimen simplificado de Ganancias y cumplir sus condiciones. En septiembre de 2026 el Congreso aprobó una reforma, conocida como Inocencia Fiscal II, que amplía el régimen. Te contamos cómo funciona, qué tiene que hacer el comprador y qué le toca a la inmobiliaria.

Qué es la Ley de Inocencia Fiscal

Es una ley que busca que los ahorros que están fuera del sistema vuelvan a circular. La idea central es que el fisco presuma que lo que declara el contribuyente es correcto, y que no pueda revisar con facilidad años anteriores si la persona cumple con el régimen simplificado.

Para el mercado inmobiliario, el cambio más importante es que se puede comprar una propiedad con efectivo, entregado en la escritura, sin necesidad de depositarlo antes en una cuenta bancaria.

Quién puede usarla

Pueden acceder las personas que se inscriban en el régimen simplificado del Impuesto a las Ganancias y cumplan tres condiciones: estar inscriptas, presentar la declaración en término y pagar el saldo. Según lo que trascendió de Inocencia Fiscal II, los monotributistas exclusivos tienen que pasar a Ganancias para acceder, y los funcionarios públicos y grandes contribuyentes no acceden a los beneficios principales.

Cómo es la compra paso a paso

1. El comprador consulta con su contador si le conviene adherirse al régimen simplificado y cómo declarar los fondos.
2. Se inscribe en el régimen simplificado de Ganancias y presenta la declaración en término.
3. Elige la propiedad y firma la reserva y el boleto como en cualquier operación.
4. Justifica el origen de los fondos ante el escribano. Según la información difundida, la UIF fijó un umbral de 750 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles: por debajo alcanza con una declaración jurada; por encima se piden más respaldos, como extractos bancarios o escrituras anteriores.
5. Paga en la escritura, en efectivo si corresponde.
6. Regulariza la propiedad en Bienes Personales. La protección del régimen alcanza a Ganancias e IVA, pero no a Bienes Personales, así que hay que declarar el inmueble correctamente.

Qué cambia con Inocencia Fiscal II

Hay puntos grises que todavía dependen de la reglamentación, sobre todo en cómo se va a documentar el origen de los fondos ante la escribanía. Conviene seguir las novedades antes de cada operación.

Qué tiene que hacer la inmobiliaria

Inocencia Fiscal no elimina las obligaciones de prevención de lavado. La inmobiliaria sigue siendo sujeto obligado ante la UIF y tiene que:

• Identificar al comprador y armar su legajo.
• Pedir la documentación del origen de los fondos que corresponda según el monto.
• Coordinar con el escribano, que también es sujeto obligado.
• Reportar operaciones sospechosas si algo no cierra.

Te explicamos todas las obligaciones en nuestra guía de la Resolución UIF para inmobiliarias.

Una oportunidad comercial

Para las inmobiliarias, Inocencia Fiscal abre una demanda nueva: personas con ahorros fuera del sistema que hasta ahora no podían comprar sin problemas. Para captarla:

• Prepará una explicación simple del proceso para tus compradores, con la aclaración de que tienen que consultar a su contador.
• Sumá un contador de confianza a tu red para derivar consultas.
• Respondé rápido: quien pregunta por este tema suele estar listo para comprar.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa con dólares del colchón?

Sí. La Ley 27.799 permite comprar inmuebles con fondos no declarados, siempre que cumplas con el régimen simplificado de Ganancias y justifiques el origen de los fondos ante el escribano según el monto.

¿Tengo que depositar los dólares en el banco?

No es obligatorio para la compra de inmuebles. El pago puede hacerse en la escritura.

¿Qué impuestos cubre la protección?

Ganancias e IVA. Bienes Personales queda afuera, así que hay que declarar la propiedad.

¿Hasta cuándo puedo usar el régimen?

Inocencia Fiscal II extiende el plazo para usar los fondos hasta el 31 de diciembre de 2027.

Conclusión

Inocencia Fiscal hace posible comprar una propiedad con ahorros fuera del sistema, pero exige orden: régimen simplificado, justificación de fondos y una inmobiliaria que cumpla con la UIF. Si querés atender estas consultas rápido y sin perder ninguna, conocé Spicytool.

Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un contador. Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: El Cronista, comprar con dólares del colchón · La Nación, Inocencia Fiscal II y propiedades · Tristán y Asociados, Ley 27.826 · Blog del Contador, Inocencia Fiscal II