Modelo de tasación inmobiliaria: cómo armar un informe paso a paso

Un modelo de tasación inmobiliaria tiene cinco partes: los datos de la propiedad, los comparables, la homogeneización, el cálculo del valor y las conclusiones con el precio recomendado. Con ese esquema, cualquier asesor puede llegar a un valor defendible y presentárselo al propietario con datos, no con opiniones. Abajo tenés el modelo completo para armar tu propio informe.

Qué es una tasación comercial

La tasación comercial estima el precio al que se vendería una propiedad hoy, en un plazo razonable, a un comprador informado. No es lo mismo que la valuación fiscal ni que el precio que pide el dueño. La herramienta más usada en el mercado es el análisis comparativo de mercado (ACM), que compara la propiedad con otras parecidas vendidas o publicadas en la zona.

Parte 1: los datos de la propiedad

Parte 2: los comparables

Buscá entre 5 y 8 propiedades parecidas: misma zona, tipología y superficie similar, antigüedad cercana. Priorizá las vendidas en los últimos meses, porque el precio de cierre es el dato que más vale. Si solo tenés propiedades publicadas, aplicá un descuento por negociación según lo que veas en tu mercado.

Para cada comparable, anotá: dirección, superficie, precio, precio por m², estado, piso, si está vendido o publicado y hace cuánto.

Parte 3: la superficie homogeneizada

Para comparar, todas las propiedades tienen que medirse igual:

• Superficie cubierta: al 100%.
• Semicubierta: suele computarse en torno al 50%.
• Descubierta (balcón, patio, terraza): suele computarse entre el 25% y el 50%, según el uso.

Usá siempre el mismo criterio para la propiedad y para los comparables.

Parte 4: los ajustes

Cada comparable se ajusta por sus diferencias con la propiedad tasada. Si el comparable es mejor, se ajusta hacia abajo; si es peor, hacia arriba.

Los porcentajes son una referencia: ajustalos con los datos de cierre de tu zona.

Parte 5: el cálculo del valor

1. Calculá el precio por m² homogeneizado de cada comparable, después de los ajustes.
2. Descartá los valores muy alejados del resto.
3. Sacá el promedio o la mediana de los que quedan.
4. Multiplicá ese valor por la superficie homogeneizada de la propiedad.
5. Definí un rango, por ejemplo de 3% a 5% hacia arriba y hacia abajo, y un valor recomendado de publicación.

Ejemplo: con un valor ajustado de USD 2.300 por m² y 65 m² homogeneizados, el valor de mercado estimado es de USD 149.500. Un rango razonable iría de USD 145.000 a USD 155.000.

Qué tiene que tener el informe

• Portada con la dirección, la fecha y el nombre del asesor.
• Fotos de la propiedad.
• Tabla de comparables con sus fotos o links.
• Tabla de ajustes.
• Valor estimado, rango y precio recomendado de publicación.
• Qué pasa con cada precio: a valor de mercado se vende en el plazo normal; muy por encima, tarda más y termina negociándose a la baja.
• Una aclaración: es una opinión de valor y no una tasación oficial.

Cómo presentarlo al propietario

• Mostrá los comparables antes del número. Que el propietario vea qué se vendió y a cuánto.
• Preguntá de dónde sale su expectativa si es más alta: lo que pagó, lo que necesita o lo que vio publicado.
• Proponé una revisión a los 30 días con las métricas de la publicación: vistas, consultas y visitas.

Una tasación bien presentada es la mejor herramienta para conseguir la exclusiva. Te lo contamos en cómo captar propiedades en exclusiva.

Errores frecuentes al tasar

1. Usar solo precios publicados sin descontar la negociación.
2. Comparar propiedades de otra zona porque son pocas las disponibles.
3. Medir distinto la propiedad y los comparables.
4. Tasar alto para conseguir la captación. La propiedad se quema en los portales y el propietario termina enojado.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos comparables necesito para tasar?

Entre 5 y 8 es un número razonable. Con menos, el resultado depende demasiado de un solo caso.

¿Cómo se computa la superficie de un balcón?

Como superficie descubierta o semicubierta, según tenga techo o no. Suele computarse entre el 25% y el 50%.

¿La tasación de una inmobiliaria es oficial?

No. Es una opinión de valor de mercado. Para un banco o un juicio se pide una tasación de un profesional habilitado para eso.

¿Cada cuánto conviene revisar el precio?

Cada 30 días, con las métricas de la publicación.

Conclusión

Un buen modelo de tasación ordena tu trabajo y le da al propietario razones para confiar en tu precio. Si querés sumar las consultas y visitas reales de cada propiedad a tu informe, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.