Para qué sirve homogeneizar la superficie
Dos departamentos de 80 m² pueden valer muy distinto si uno tiene 80 m² cubiertos y el otro 60 m² cubiertos y 20 m² de terraza. Para compararlos con justicia, se lleva toda la superficie a un mismo idioma: los m² homogeneizados. Cada tipo de superficie se multiplica por un coeficiente que refleja cuánto vale ese metro frente a un metro cubierto.
Los coeficientes de referencia
Por defecto usamos 100% para la superficie cubierta, 50% para la semicubierta (balcones techados, galerías) y 35% para la descubierta (terrazas, patios), que podés mover entre 25% y 50%. Si hay otra superficie, como un jardín grande o un local anexo, cargala con su propio coeficiente. No es una norma única: cada tasador ajusta según la zona y el tipo de propiedad.
Cómo estimar el valor con comparables
Cargá entre 3 y 6 propiedades parecidas de la zona, con su precio y sus m² homogeneizados, o el desglose de superficies para que la calculadora los homogeneice con los mismos coeficientes. Sumá un ajuste porcentual si el comparable está en mejor o peor estado, en un piso más alto o con mejor orientación. La herramienta calcula el USD/m² de cada uno, el promedio y la mediana, y lo aplica a tu propiedad.
Cochera y baulera, aparte
La cochera y la baulera se suman como un monto fijo, porque su valor de mercado no depende de los m² de la unidad.
Buenas prácticas al tasar
- Usá el mismo criterio en la propiedad y en los comparables.
- Preferí operaciones cerradas o publicaciones con poco tiempo en el mercado.
- Si un comparable se aleja mucho del resto, revisalo o sacalo.
- Mirá la mediana: es menos sensible a valores extremos que el promedio.