Administración de alquileres temporarios en Buenos Aires: guía práctica y legal

Administrar alquileres temporarios en Buenos Aires implica cuatro frentes: publicar y fijar precios en las plataformas, coordinar check-in y check-out, organizar la limpieza entre estadías y tener los papeles en regla. En la Ciudad de Buenos Aires, el alquiler temporario turístico está regulado por la Ley 6255, que obliga a inscribir cada unidad en un registro gratuito y a mostrar el número de inscripción en todas las publicaciones. Además, la duración de cada estadía va de una noche a tres meses. Si administrás para terceros, esa inscripción la hace el propietario, pero el control de que todo esté en orden suele quedar en tus manos.

Qué dice la normativa en la Ciudad

La Ley 6255, sancionada en 2019, define el alquiler temporario turístico como el servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, por un mínimo de una noche y un máximo de tres meses. La autoridad de aplicación es el Ente de Turismo de la Ciudad, que reglamentó el registro con la Resolución 138/ENTUR/20 y simplificó requisitos en 2025.

Las plataformas digitales tienen que habilitar un espacio para mostrar el número de inscripción y retirar las publicaciones que no lo tengan cuando la autoridad se lo notifique. Las sanciones van desde el apercibimiento hasta la suspensión o la baja del registro, además de multas.

El reglamento del edificio manda

Antes de aceptar una unidad, pedí el reglamento de copropiedad. Algunos edificios restringen o prohíben el uso temporario, y la ley de la Ciudad no pasa por encima de lo que diga el reglamento. Es la primera pregunta que tenés que hacerle al propietario.

Y el Código Civil y Comercial

Con el DNU 70/2023, las partes pactan libremente plazo, precio y moneda. Para los alquileres temporarios, si el contrato no fija plazo, se aplican los usos del lugar. Lo que cambió en general para los contratos lo resumimos en contrato de alquiler según el DNU 70/2023. En la práctica, en el temporario conviene un contrato corto y claro para cada estadía, aunque la reserva se haga por una plataforma.

Cómo administrar un temporario paso a paso

1. Verificá la unidad: reglamento del edificio, inscripción en el registro, seguro y estado de las instalaciones.
2. Armá el acuerdo con el propietario: qué tareas hacés, cómo cobrás, quién paga limpieza, reposiciones y reparaciones.
3. Publicá con el número de registro: fotos profesionales, descripción precisa y reglas de la casa.
4. Definí la política de precios: tarifa base, mínimos de noches y ajustes por temporada.
5. Organizá check-in y limpieza: un calendario único donde se vean llegadas, salidas y turnos de limpieza.
6. Rendí cuentas cada mes: ingresos por estadía, comisiones de la plataforma, gastos y neto al propietario.

Plataformas y canales

Lo habitual es combinar plataformas de alquiler turístico con canal propio. Las plataformas traen volumen, pero cobran su comisión y fijan sus propias reglas de cancelación y pagos. El canal propio (consultas directas por WhatsApp, huéspedes que repiten, empresas que buscan estadías de un mes) te deja un margen mayor y una relación directa.

• Plataformas de alquiler turístico: visibilidad internacional, cobro y reseñas integrados.
• Portales inmobiliarios: útiles para estadías de uno a tres meses, sobre todo para quienes vienen a trabajar o estudiar.
• Canal directo: consultas por WhatsApp e Instagram, huéspedes recurrentes y recomendaciones.

Cuidá las fotos: en temporario, la primera imagen define si te hacen clic. Te dejamos consejos en fotos inmobiliarias profesionales.

Check-in, limpieza y mantenimiento

La operación del día a día es lo que más tiempo consume y lo que más afecta las reseñas.

Precios: cómo pensarlos

No hay un precio de mercado único, y cambia con la temporada, la zona y el tamaño de la unidad. Lo que sí podés hacer es ordenar el criterio:

• Tarifa base: comparala con unidades similares publicadas en tu misma zona.
• Estadía mínima: subila en temporada alta y bajala para llenar huecos.
• Descuentos por estadía larga: útiles para semanas o meses completos.
• Costos fijos por estadía: sumá la limpieza y la reposición antes de calcular tu margen.

Supongamos una unidad que se alquila 20 noches en un mes a $70.000 la noche: el ingreso bruto es $1.400.000. De ahí salen la comisión de la plataforma, la limpieza de cada salida, los servicios y tu comisión de administración, que se pacta con el propietario. Hacé esta cuenta con él antes de empezar.

Dónde encaja Spicytool

En temporario, la velocidad de respuesta define la reserva. Con Spicytool, las consultas de WhatsApp e Instagram entran a un mismo tablero y un agente de IA responde al instante, califica al interesado y te deja la conversación lista para cerrar. También podés publicar las unidades de estadía media en Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre desde un solo lugar y firmar con firma electrónica el acuerdo con el propietario o el contrato con el huésped. El calendario de reservas, los turnos de limpieza y los cobros los seguís manejando en la plataforma o el sistema que uses para eso.

Preguntas frecuentes

¿Es legal el alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires?

Sí. Está regulado por la Ley 6255, que exige inscribir la unidad en el registro de la Ciudad y mostrar el número en cada publicación.

¿Cuánto puede durar un alquiler temporario turístico en CABA?

Según la Ley 6255, de una noche a tres meses.

¿Quién inscribe la unidad en el registro?

El propietario. La inmobiliaria que administra puede ayudar con la documentación, pero la inscripción es a nombre del titular.

¿El consorcio puede prohibir el alquiler temporario?

Lo que define es el reglamento de copropiedad. Revisalo antes de aceptar la unidad y notificá al consorcio como pide la ley.

Conclusión

Administrar alquileres temporarios en Buenos Aires es un negocio de operación: precios bien pensados, check-in sin fricción, limpieza puntual y la unidad inscripta según la Ley 6255. Si querés responder cada consulta de huéspedes al instante y tener todas las conversaciones en un solo lugar, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: Ley 6255 de la Ciudad de Buenos Aires (CEDOM y Boletín Oficial porteño); Ente de Turismo de la Ciudad, página de Alquileres Temporarios Turísticos y Resolución 138/ENTUR/20; DNU 70/2023, art. 1198 del Código Civil y Comercial. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.