Rescisión anticipada del contrato de alquiler con el DNU 70/2023: cuánto se paga

Con el DNU 70/2023, el inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato de alquiler en cualquier momento, pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la notificación hasta la fecha de fin pactada. Así lo dice el artículo 1221 del Código Civil y Comercial modificado. Esa regla vale para los contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023. Los contratos anteriores siguen con el régimen de la Ley 27.551: rescisión recién después de seis meses, con una indemnización de un mes y medio o un mes de alquiler, y sin indemnización en vivienda si se avisa con tres meses de anticipación.

Qué dice el artículo 1221 hoy

El texto modificado por el DNU 70/2023 permite que el locatario resuelva el contrato en cualquier momento, abonando el equivalente al diez por ciento del saldo del canon locativo futuro, desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. Tres ideas clave:

• Sin plazo mínimo: ya no hay que esperar seis meses para irse.
• Una sola fórmula: el 10% de lo que falta pagar, sin importar si es vivienda o comercio.
• Cuenta desde la notificación: la fecha en que el inquilino avisa es la que define el saldo.

Lo que no cambia es que el inquilino debe el alquiler hasta que entrega efectivamente la unidad, y que la rescisión es una opción del locatario: el propietario no puede usarla para terminar el contrato antes.

Si querés ver el resto de los cambios del DNU (plazo, moneda, ajustes), los tenés en contrato de alquiler según el DNU 70/2023. Acá nos enfocamos solo en la rescisión.

Contratos firmados antes y después del DNU

Los contratos se rigen por la ley vigente al momento de firmarse. Por eso, en una misma cartera vas a tener dos reglas distintas.

Los contratos de vivienda firmados con la Ley 27.551 eran, como mínimo, de tres años: los últimos vencen hacia fines de 2026, así que es probable que todavía tengas alguno en cartera. Revisá la fecha de firma antes de responderle a un inquilino que quiere irse.

Cómo notificar la rescisión

La forma de aviso es lo que más discusiones genera. Aunque el texto actual no exige una forma especial, lo prudente es que quede prueba de la fecha.

1. Revisá el contrato: fijate si dice cómo y a qué domicilio hay que notificar.
2. Usá un medio fehaciente: carta documento o telegrama, o el medio electrónico que el contrato haya aceptado como válido.
3. Indicá la fecha de entrega de la unidad: el aviso tiene que decir cuándo se va el inquilino.
4. Calculá el monto en la misma notificación: así el propietario sabe qué esperar.
5. Coordiná la entrega: inspección, lectura de servicios, llaves y devolución del depósito.

Si administrás el contrato, guardá la notificación en la carpeta de la operación. La fecha es la base de toda la cuenta.

Ejemplo de cálculo

Supongamos un contrato de vivienda firmado en 2025, por 24 meses, con un alquiler vigente de $1.000.000 por mes. El inquilino notifica la rescisión cuando faltan 9 meses para el final.

Ahora supongamos el mismo contrato, pero firmado con la Ley 27.551, ya pasado el primer año. La indemnización sería un mes de alquiler: $1.000.000. Y si fuera vivienda y el inquilino hubiera avisado con tres meses o más de anticipación, no pagaría indemnización.

El problema de los ajustes futuros

El ejemplo usa el alquiler vigente, pero si el contrato tiene ajustes trimestrales, el canon de los meses que faltan todavía no se conoce. El artículo no dice cómo tratarlo. Lo práctico es que el contrato lo resuelva de antemano: por ejemplo, que el saldo se calcule con el último alquiler vigente al momento de la notificación. Si el contrato no lo dice, el número puede discutirse, y ahí conviene acordarlo por escrito con las dos partes.

Qué conviene poner en el contrato

• Fórmula de cálculo: cómo se determina el saldo futuro cuando hay ajustes pendientes.
• Domicilios y medios de notificación: incluido el email o WhatsApp, si las partes los aceptan.
• Plazo para pagar la indemnización: por ejemplo, junto con la entrega de llaves.
• Estado de entrega: cómo se hace la inspección y qué pasa con el depósito.
• Moneda: si el alquiler es en dólares, la indemnización también.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto paga el inquilino si rescinde con el DNU 70/2023?

El 10% del alquiler que falta pagar desde la notificación hasta la fecha de fin del contrato.

¿Hay que esperar seis meses para rescindir?

No, en los contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023. En los anteriores, rige la Ley 27.551 y sí hay que esperar seis meses.

¿El aviso con tres meses de anticipación evita la indemnización?

Solo en contratos de vivienda firmados con la Ley 27.551, después de los primeros seis meses. Con el DNU 70/2023 no existe esa excepción.

¿El propietario puede rescindir anticipadamente?

No con esta regla. El artículo 1221 le da la opción solo al inquilino.

Conclusión

La rescisión anticipada con el DNU 70/2023 es simple: en cualquier momento, con el 10% del saldo futuro. Lo que la complica son los contratos viejos, los ajustes pendientes y las notificaciones mal hechas, así que dejá todo eso resuelto en el contrato. Y si necesitás volver a alquilar rápido, conocé Spicytool.

Actualizado al 2 de octubre de 2026.

Fuentes: DNU 70/2023 (Boletín Oficial), art. 1221 del Código Civil y Comercial según el texto ordenado publicado por el Colegio de Profesionales Inmobiliarios de Córdoba; Ley 27.551; Grupo Professional, análisis del art. 1221 antes y después del DNU. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.